家にローンが残っていても不動産売却はできる？

もしマイホームのローンが残っている場合でも、不動産売却することは可能です。ローンが残った住まいを建て替えたい、返済が苦しいので手放したいと考えている方は、売却を検討してみましょう。

住宅などの不動産は、時間が経つとともに価値が下落することも珍しくありません。少しでも高く売りたい場合、早めの不動産売却がおすすめです。ただし、通常の不動産売却とは違って一定の条件を満たす必要があります。しっかり準備を進め、不動産会社にサポートしてもらいましょう。

ローンが残っている家を売る場合、まずはローンの残債をチェックしてみましょう。ローン残債のある不動産を売る場合、売却後にローンを完済できることが必須です。そのため、現在の返済状況の把握から始めましょう。

ローンの残債をチェックする方法は、残高証明書や返済計画表などの確認がおすすめです。残高証明書は、借り入れしている金融機関に郵送してもらえます。返済計画表はローン契約時に金融機関から貰える書類ですが、紛失した時は再発行してもらいましょう。

ローンの返済状況が分かったら、次に不動産の相場や売却価格をリサーチしましょう。周囲で売りに出されている中古住宅の価格や、売却価格の相場情報をインターネットで探すのも手です。ただ、個人で入手できる情報には限界がありますので、不動産会社へ相談するのがよいでしょう。

不動産会社の訪問査定を利用すれば、プロに売却予定の不動産を査定してもらえます。具体的な売却見込額を教えてもらえますので、ローン残債と比較してみましょう。なお、机上で査定する簡易査定もありますが、あくまで概算金額のため注意が必要です。

不動産の売却価格や見込額を確認したら、ローンの返済シミュレーションを行いましょう。不動産売却する場合、ローンを完済できるのはもちろん、ある程度手元に残ることが望ましいです。ただし、売却時には仲介手数料や印紙税のほか、新居への引っ越し費用などがかかります。売却時に利益が生じた際は、所得税・住民税も課税されることを覚えておきましょう。

もし不動産を売却してもローンを完済できない場合、オーバーローン状態となります。完済するためには、不動産売却方法の工夫が必要です。

オーバーローン状態になった場合、まず挙げられる手段は自己資金です。預貯金から不動産売却代金とローンの差額分の自己資金を追加すれば、残債を一括返済できる場合もあります。自己資金で返済したい時は、ローンを借りている金融機関と相談してみましょう。

ただ、不動産売却後は引っ越しや新居での生活がありますので、預貯金に余裕がない場合は注意が必要です。現在の資産状況を確認してから慎重に判断しましょう。

オーバーローン状態になった場合、住み替えローンを利用する手段もあります。住み替えローンは、住まいを買い替える際に利用できるローンです。新居の購入費用に、ローン残債を上乗せした額を融資してもらえます。オーバーローン状態でも抵当権抹消が可能で、そのまま不動産売却できます。

しかし、住み替えローンは通常のローンと比べて審査が厳しく、融資してもらえないケースもあります。借入額も増えますので、返済負担も大きくなることに注意しましょう。

自己資金に余裕がなく、ローン返済が苦しい時は、任意売却という手段もあります。任意売却は、金融機関の了承を得たうえで、不動産市場で住まいを売却する方法です。通常の不動産売却と流れは同じで、差し押さえや競売などを防止できます。

ただし、信用情報に影響しますので、一定期間は新規ローンを借りづらくなります。ただ、ローンの借り換えや住み替えローンよりリスクは低いため、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。