住み替え時の不動産売却のポイント

現在の家から新しい家に移り住もうと計画するような場合、現在の家を先に売却すべきか、新しい家を先に購入すべきか、適切に考えなければなりません。

原則として、新しい住居の購入と現在の住居の売却は、同時に行えるよう考えることが理想となります。なぜなら、先に住居を売ってしまってから新居に何かしらの問題が発生して転居できなくなれば、住む場所がなくなってしまう恐れもあります。逆に新居を先に買おうとしても十分な資金が不足する場合があるでしょう。

しかし現実的には現住居の売却と新居の購入を同時に行えないパターンも多く、リスクマネジメントを考慮しながらプランニングしていかなければなりません。

どうしても売却と購入を同時に叶えられそうにない場合、基本的には現住居の売却を先に交渉するようにします。

これは売却によって新居購入の資金を手に入れられる上、最悪の場合でも仮住まいを探して暮らすことができるからです。逆に新居の購入を先にしようとして資金不足に陥った場合、手付金の支払いができずに契約解除となる恐れがあります。

住み替えや住居の売却、新居の購入を考えるタイミングとして適切な時期は、例えば以下のようなケースが想定されるでしょう。

• 家族構成や家族の年齢などが変わって現環境が合わなくなった時
• 現状の住環境では退職後や老後に不安を感じる時
• 持ち家の資産価値が下がった時・上がった時
• 新居購入を考えられる経済的余裕が生まれた時
• 住宅ローンの支払いが困難になった時

実際はそれぞれの人のライフステージや環境、また経済的事情など複数の要素を複合的に考えて判断しなければなりません。

今が住み替えを行うべきタイミングだと感じられても、実際には新居の選定や持ち家の購入者の募集など、色々と時間がかかってしまいます。そのため、住宅ローンの返済が困難になったといった緊急性のあるケースを除いては、ある程度の時間的余裕を持って考えることも必要です。

住み替えを検討する際に注意すべきポイントや、上手な住み替えを叶えるコツを覚えておきましょう。

不動産の売却は年間を通していつでもベストタイミングというわけでなく、季節や時期によって適している時とそうでない時があります。

原則として、不動産に対する需要が高まるシーズンであれば好条件で売却できる可能性も高まります。そして不動産需要の高まるシーズンとしては、新年度の始まる春などそれぞれの人々にとってライフステージやライフスタイルが変わりやすい時期があげられるでしょう。

その他にも社会情勢の変化で不動産の価値が変動した時にも、メリット・デメリットを検討することは大切です。

住宅ローンを支払っている人の場合、所得税を計算する上で一定期間は住宅ローンの支払い分が控除される「住宅ローン控除」を意識することも重要です。

住宅ローン控除は住宅ローンを開始した時点から計算されるため、現在の住居で住宅ローン控除期間が終了するタイミングで、新居へ住み替えることにより、控除期間を最大限に引き延ばせます。

行政によっては住み替えや住居の購入に補助金や助成金といった制度を設けていることがあり、その事業の申請期間を意識することもコツとなります。

その他にもマイホーム売却や住宅の買い換えに適用できる減税措置を意識することもポイントです。

現在の住居に関して住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの状態でも、住居を売却して新しい不動産を購入し、住み替えることは可能です。

ただし、住居を売却しても住宅ローンを完済できない場合、残債分については返済を継続しなければなりません。また当然ながら返済が残ってしまう場合、新しい住居を購入するために改めて住宅ローンを申し込んでも融資審査で厳しく判断されてしまう可能性があります。

そのためオーバーローンになる場合は特に、今後の生活にかかる費用も含めて専門家へトータルの資金計画を相談することが大切です。